案例基本信息

案例类型：民事案件

供稿：北京市惠诚（苏州）律师事务所 刘长武

代理律师：刘长武

检索主题词：出资购买人、实际占有、日常经验法则、不动产权属登记、物权保护

案例正文

从李某、夏某某诉李某男、高某某物权保护纠纷看占有保护问题

【案情简介】

原告李某、夏某某持房屋不动产权证书，要求法院判决长期居住在房屋中的被告李某男、高某某迁出案涉房屋。原告李某称不动产权属证书的是权利人享有该不动产物权的证明，被告李某男之前另案提起的关于要求李某返还房屋的民事诉讼也未胜诉。

被告李某男、高某某抗辩其才是购买房屋的出资人，是实际购房人。原告在帮助被告代为办理购房手续过程中擅自将房屋产权登记在原告的名下。李某男有大量、中立的证人证言来证明其才是房屋的实际出资人、购买人，且李某男提供的证据可证明其有足够的购买能力和明显的购买动机。被告李某男夫妇能够实际占有涉案房屋15年，无需付任何租金及任何水电费，足以证明事出有因。从占有的角度，足以证明李某男夫妇享有无可争议的占有权。

另，被告李某男系原告李某叔叔。被告高某某为四级智力残疾，被告李某男、高某某夫妇的儿子高急明，遗传智力缺陷，经常偷拿家里财物。被告李某男称，2005年初因其个人及家庭原因，欲搬回斜塘老家莲花新村居住，在包括原告李某、夏某某等众多亲戚的介绍、帮助下，预订了本案所涉的房屋。2005年2月23日，李某男卖掉金益新村的动迁房，取得首付款322000元。2005年3月9日，在李某男不在场的情况下，包括原告李某在内众多亲戚帮助李某男代为办理了购房合同。为及时签订合同、防止售房者反悔，购房合同暂以原告李某的名义签订。但原告李某后续擅自将房屋登记在其夫妻二人名下。    鉴于案涉房屋的购买及李某男前期出售房屋，均是现金交易，且手续不完备，导致案件事实扑朔迷离。

【案件处理】

李某、夏某某以李某男、高某某对涉案房屋既不享有物权，也不享有债权，对涉案房屋无法定居住依据为由，提起物权保护诉讼。苏州工业园区人民法院于2020年4月15日作出（2019）苏0591民初4168号民事判决书，判决：驳回原告李某、夏某某的诉讼请求。

【法律分析】

1、苏州市工业园区莲花新村六区17幢104室的实际出资人、购买人如何认定？原告李某依据《物权法》中关于“不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明”的规定及相关司法解释，称案涉房屋的买卖合同是以其名义所签，房屋产权登记在自己和妻子夏某某名下，且被告李某男于2017年11月28日提起的物权确权纠纷诉讼也未能胜诉，故自己和妻子夏某某才是涉案房屋的实际出资人、购买人。被告李某男、高某某抗辩称其才是案涉房屋的真正出资人、购买人。李某男系李某叔叔，因个人原因、特殊家庭情况及对侄子的高度信任，李某男委托李某代为办理购买涉案房屋事宜，并与李某口头约定以李某名义签订房屋合同。自款清交房后，李某男一家入住涉案房屋至今。李某男还委托李某代为出租或经营案涉房屋、收取租金经营收入，代为保管至今。另，李某男于2005年2月23日卖掉金益新村得到首付款322000元，到2015年3月9日签订案涉房屋买卖合同（约定房款258000元），仅相差16天，被告李某男有经济能力购买案涉房屋。而李某陈述其现金支付案涉房屋的价款时，却不能举证说清其资金来源。本案中，李某男还提供了大量证人来证明其才是案涉房屋的出资人、购买人，且李某男提供的证据足以证明其有足够的购买能力和明显的购买动机。但由于案涉房屋的购买及李某男前期出售房屋，均是现金交易，且手续不完备，使得案件扑朔迷离。

2、被告李某男、高某某对涉案房屋是否具有合法的居住权？是否构成对房屋登记产权人占有权的侵害？被告李某男、高某某自2005年起入住涉案房屋至今，实际占有案涉房屋15年，无需支付任何租金及水电费，足以证明李某男一家有充分依据和正当缘由居住在案涉房屋。在双方权属争议尚未评定之前，如令李某男、高某某居无定所，势必对李某男夫妇的生存权利构成严重威胁。虽然案涉房屋的登记产权人为原告李某、夏某某，但是在房屋所有权权属构成质疑的情况下，李某、夏某某仅以其为诉争房屋登记产权人为由，主张改变房屋使用现状，要求实际居住人李某男一家搬离房屋并支付房屋使用费，缺乏事实和法律依据，不予支持。

【典型意义】

本案中，虽然案由是物权保护纠纷，但是涉案房屋的购买出资人，是本案法院审理时应当考量的一个必要因素，这样才能使得判决情、理、法相融合，让当事人在案件中感受到公平正义，否则除了法律风险之外，还可能会扩大相关当事人的道德和社会舆情的风险。就涉案房屋的占有来说，李某男夫妇实际占有房屋15年，无需支付任何租金，也无需付任何水电费，足以证明李某男夫妇对涉案房屋的占有权。在判断谁是涉案房屋的真正出资人、购买人时，不能仅凭不动产登记簿的登记进行认定，在对相关法律规定进行深刻理解和运用的基础上，还需要注重风俗习惯和日常经验法则。因此在处理非常规的案件时，法律人需要一定的勇气和魄力，对法律理解所能达到的境界，就需要创造性地运用法律工具、发挥法律精神，以维护公平正义的底线。